Regole della casa Airbnb: come adeguarle alla nuova politica del 20 novembre 2026

Cosa cambia con le nuove regole Airbnb dal 20 novembre 2026?

Con le nuove regole Airbnb, regole della casa, richieste e istruzioni di check-out stanno in un’unica sezione dell’annuncio. La politica di Airbnb su regole della casa e richieste ragionevoli vale per le prenotazioni effettuate dal 20 novembre 2026: conta la data in cui l’ospite prenota, non quella del soggiorno. Chi prenota il 10 novembre per un soggiorno a dicembre mantiene le condizioni precedenti, chi prenota il 25 novembre per lo stesso periodo rientra nella nuova politica.

Le sette regole standard riguardano numero massimo di ospiti, fascia oraria di silenzio, eventi, animali domestici, fumo, fotografie commerciali e chiusura a chiave al check-out. Due sono nuove: con la prima indichi quante persone possono pernottare nell’alloggio, con la seconda specifichi se gli ospiti devono chiudere a chiave alla partenza e dove lasciare le chiavi.

Airbnb distingue tra regole della casa, che gli ospiti devono rispettare, e richieste, che sono invitati a seguire. Tutto ciò che non rientra nelle regole standard va nella sezione “Richieste”, dove ogni indicazione deve essere ragionevole.

Regole e richieste vanno pubblicate nell’annuncio prima della prenotazione. Dopo non puoi aggiungerne di nuove con messaggi, cartelli in casa o comunicazioni a voce: un messaggio prima del check-out può solo ricordare quanto hai già pubblicato. La politica vieta inoltre le multe imposte dall’host e limita i contratti separati.

Come adeguare le regole della casa Airbnb: i passaggi nell’annuncio

Come spiega Airbnb nell’annuncio sulle modifiche alle regole della casa, le istruzioni di check-out non hanno più una scheda separata. Per adeguare le regole della casa Airbnb segui questi passaggi nell’editor dell’annuncio:

1. Apri l’editor dell’annuncio e vai alla sezione dedicata a regole della casa e richieste.
2. Compila le sette regole standard, comprese le nuove su numero massimo di ospiti e chiusura a chiave.
3. Inserisci nella sezione “Richieste” le indicazioni specifiche del tuo alloggio, comprese le istruzioni di check-out che avevi nella scheda separata.
4. Elimina o modifica le richieste che non rispettano i criteri di ragionevolezza di Airbnb.
5. Confronta regole, richieste, descrizione e servizi per verificare che dicano le stesse cose.
6. Salva e rileggi l’annuncio come lo vedrà l’ospite.

Completa la revisione prima del 20 novembre, così chi prenota da quella data trova già le informazioni aggiornate.

Se usi un PMS o un Channel manager

Le stesse istruzioni possono comparire in messaggi automatici, risposte rapide, guide digitali, cartelli nell’alloggio e traduzioni. Una vecchia richiesta rimasta in un’automazione può raggiungere gli ospiti anche dopo che hai corretto l’annuncio su Airbnb.

Se usi un PMS (Property Management System) o un Channel manager, verifica quali dati il software sincronizza con Airbnb. Regole dell’annuncio e messaggi automatici possono essere gestiti in sistemi diversi: modificare gli uni non aggiorna per forza gli altri.

Se gestisci più appartamenti, parti da un testo comune e adatta solo ciò che cambia davvero, come orario di partenza, numero di ospiti o restituzione delle chiavi. Tieni coerenti le indicazioni anche sugli altri canali in cui pubblichi lo stesso alloggio: come gestire l’annuncio lato host lo spieghiamo nella guida su come usare Booking.com da host.

Check-out su Airbnb: quali richieste puoi fare agli ospiti?

Al check-out su Airbnb puoi chiedere agli ospiti piccoli gesti, come lasciare i piatti sporchi nel lavandino, ma non attività impegnative o di solito affidate agli addetti alle pulizie. Airbnb indica questi esempi:

Airbnb valuta se una richiesta è ragionevole in base al tipo di alloggio, al tipo di soggiorno e alle condizioni locali. Puoi chiedere, per esempio, di limitare la durata delle docce dove ci sono restrizioni idriche per siccità, o di usare contenitori a prova di animali nelle zone in cui vivono gli orsi.

Quando riscrivi le istruzioni di check-out, elimina formule generiche come «Lascia l’appartamento pulito come lo hai trovato» o «L’alloggio deve essere pronto per i prossimi ospiti». Sostituiscile con indicazioni precise, così l’ospite capisce cosa gli chiedi senza dover interpretare cosa significa “pulito” o “in ordine”: «Prima del check-out, ti chiediamo di lasciare i piatti usati nel lavandino e raccogliere gli asciugamani nel cesto in bagno. Alle pulizie penserà il nostro team.»

La chiusura a chiave è una delle sette regole standard: indichi se è obbligatoria e dove lasciare le chiavi, per esempio nella cassetta di sicurezza accanto alla porta. Se usi il self check-out, scrivi qui il punto di consegna invece di ripeterlo in chat la sera prima.

Spese di pulizia Airbnb: come gestirle e cosa non puoi addebitare

Con la nuova politica non puoi imporre multe o penalità agli ospiti, per esempio per piatti sporchi, rifiuti o richieste non rispettate. Le multe previste dalle autorità locali o dal condominio sono un caso diverso: puoi segnalarle nella sezione dedicata dell’annuncio. In caso di danni all’alloggio, resta disponibile la Protezione danni per host di AirCover, secondo i termini e le condizioni previsti.

I costi dei servizi pubblicizzati vanno inclusi nel prezzo mostrato alla prenotazione. Puoi indicare a parte solo i servizi facoltativi, come la colazione, chiariare che non sono inclusi nel soggiorno. Controlla anche che i messaggi non limitino servizi presentati come disponibili: se l’annuncio include l’aria condizionata, un vecchio messaggio automatico non può vietarne l’uso.

Se finora chiedevi agli ospiti di togliere le lenzuola, lavare i piatti o portare fuori la spazzatura, quel lavoro rientra nelle pulizie Airbnb che organizzi con il tuo team. Aggiorna la checklist delle pulizie e, se lavori con un’impresa esterna, verifica che queste attività siano comprese nel servizio e concorda eventuali modifiche a tempi e compensi. Se il servizio le comprendeva già, ti basta aggiornare i testi.

Su un soggiorno di poche notti, un aumento delle spese di pulizia incide di più sul totale che l’ospite vede. Per decidere quanto mettere nella tariffa e quanto nelle spese di pulizia, parti dal prezzo base della tua casa vacanze e dalle commissioni Airbnb del 2026.

Come gestisci le segnalazioni di Airbnb sulle regole della casa?

Airbnb evidenzia nell’editor annunci le richieste che non rispettano la nuova politica e ti invia un’email con le indicazioni per correggerle. Se ritieni la segnalazione errata, puoi presentare ricorso.

Se non risolvi il problema, gli ospiti possono vedere nell’annuncio un avviso come «Include richieste sulla pulizia». Airbnb può anche ridurre la visibilità dell’annuncio nelle ricerche o adottare altre misure previste dai Termini del servizio, senza seguire una sequenza fissa.

Se gestisci più appartamenti, affida a una persona il controllo di email e avvisi. Per ogni segnalazione, correggi l’annuncio e tutti i materiali che ripetono la stessa richiesta, poi controlla gli altri alloggi che usano lo stesso testo.

Contratto Airbnb: quando puoi chiedere all’ospite di firmarlo?

Con la nuova politica puoi chiedere all’ospite di firmare un contratto oltre alla prenotazione, per esempio un contratto di locazione turistica, solo in questi casi:

• quando il contratto è richiesto dalla legge o dalle regole condominiali;
• per soggiorni di almeno 28 notti;
• per soggiorni in alloggi Airbnb Luxe;
• per accedere a servizi facoltativi, come il noleggio di un golf cart.

Carica il contratto nella sezione “Contratti” delle impostazioni dell’annuncio, così l’ospite ne legge i termini prima di prenotare. Il testo deve rispettare le politiche Airbnb e non può reintrodurre richieste che hai tolto dall’annuncio, come pulizie, penali o costi. La raccolta della firma resta a carico tuo: Airbnb non chiede agli ospiti di firmare e non interviene per far rispettare il contratto, come indica la pagina sulla limitazione dei contratti e degli altri requisiti imposti dall’host.

Se il contratto ti serve per rispettare obblighi di legge, verifica cosa prevede la normativa affitti brevi 2026 nella tua Regione. Gli obblighi cambiano anche in base a come affitti: la differenza tra locazione breve, affitto turistico e casa vacanze la spieghiamo in un articolo dedicato. Se devi ancora richiedere il codice identificativo dell’alloggio, trovi i passaggi nella guida sul codice CIN per affitti brevi.

In sintesi: le nuove regole Airbnb si applicano alle prenotazioni effettuate dal 20 novembre 2026. Regole e richieste devono essere visibili nell’annuncio prima della prenotazione.
Le attività di pulizia spettano al team e gli host non possono imporre penali agli ospiti.

Il primo passo è rileggere le istruzioni di ogni alloggio e capire cosa va aggiornato negli annunci, nei messaggi e nelle procedure del team. Per accompagnarti nella revisione, abbiamo preparato una guida gratuita con esempi di richieste consentite, un calcolo dei possibili costi aggiuntivi delle pulizie e una checklist da usare alloggio per alloggio.