Normativa affitti brevi 2026: Puglia, Toscana, Emilia-Romagna e altre Regioni

Negli ultimi anni, la normativa sugli affitti brevi in Italia è diventata sempre più frammentata. Alle regole nazionali su cedolare secca, CIN e soglia imprenditoriale si stanno aggiungendo interventi regionali e comunali che possono cambiare molto da territorio a territorio.

Per chi gestisce appartamenti turistici, case vacanza o un portafoglio di locazioni brevi, non è quindi sufficiente conoscere la legge nazionale. 

È necessario capire anche cosa sta succedendo nelle singole Regioni: dalla Toscana, il cui modello è stato confermato dalla Corte Costituzionale, all’Emilia-Romagna, dove la legge è in vigore ma contestata dal Governo, fino alla Puglia, dove un nuovo disegno di legge potrebbe dare più poteri ai Comuni ad alta densità turistica.

Ecco perché in questo articolo trovi una panoramica aggiornata della normativa affitti brevi 2026, con le principali novità nazionali e regionali. 

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Normativa affitti brevi 2026: le regole nazionali già in vigore

Prima di guardare cosa sta succedendo nelle singole Regioni, è utile partire dalle regole che oggi valgono per tutti gli operatori di locazioni turistiche in Italia.

Negli ultimi due anni il quadro nazionale è cambiato su tre fronti principali:

• Cedolare secca: dal 2024 resta al 21% sul primo immobile scelto dal contribuente, mentre sale al 26% sugli altri immobili ammessi al regime (fino al quarto);
• Soglia imprenditoriale: dal 2026, quando più di due appartamenti sono destinati alla locazione breve nello stesso periodo d’imposta, l’attività si presume esercitata in forma imprenditoriale, richiede l’apertura di partita IVA e il reddito rientra in quello d’impresa. Questo vale anche se gli immobili vengono affittati tramite intermediari.
• Codice Identificativo Nazionale (CIN): dal 2024 è obbligatorio per tutti gli immobili destinati alle locazioni turistiche e deve essere indicato negli annunci ed esposto presso l’immobile. Le sanzioni in caso di non conformità vanno da 500 a 5.000 euro

Queste regole rappresentano la base nazionale. A questo livello si aggiungono poi le norme regionali e comunali, che possono variare molto da territorio a territorio.

Normativa affitti brevi in Puglia: cosa si sta muovendo 

La Regione ha concluso una fase di consultazione con le parti sociali e sta lavorando a un disegno di legge (DDL) composto da nove articoli. Se approvato nel testo attuale, il DDL darebbe ai Comuni ad alta densità turistica e ai capoluoghi di provincia la possibilità di definire zone in cui applicare criteri e limiti specifici per le locazioni turistiche.

È importante sottolinearlo: il DDL pugliese è ancora in discussione. Non è legge. Il testo può essere modificato durante l’iter consiliare e potrebbe essere oggetto di impugnativa da parte del Governo.

Detto questo, la direzione è chiara. La Toscana ha già introdotto una disciplina regionale, confermata dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 186/2025. L’Emilia-Romagna ha seguito una strada ancora più incisiva con la L.R. n. 10/2025, oggi in vigore ma impugnata dal Governo davanti alla Corte Costituzionale.

La Puglia potrebbe quindi inserirsi in un movimento più ampio, in cui Regioni e Comuni cercano nuovi strumenti per gestire la crescita delle locazioni turistiche nelle aree a maggiore pressione abitativa e turistica.

Normativa affitti brevi in Puglia: quali Comuni potrebbero essere coinvolti

Se il DDL venisse approvato, i Comuni più esposti sarebbero probabilmente quelli con una forte concentrazione di locazioni turistiche rispetto alla popolazione residente o con centri storici particolarmente sensibili.

Tra le aree da monitorare rientrano, ad esempio:

• Lecce e il suo centro storico
• Polignano a Mare
• Ostuni
• Alberobello
• Gallipoli e Otranto nel basso Salento
• Bari e gli altri capoluoghi di provincia

Questo non significa che i proprietari e i gestori in queste zone debbano allarmarsi. Significa che sono le aree in cui sarà più importante seguire l’evoluzione normativa e prepararsi per tempo.

Normativa affitti brevi in Toscana: il modello di riferimento

La Toscana è stata la prima Regione italiana a introdurre una disciplina organica sugli affitti brevi a livello urbanistico. Il riferimento è l’articolo 59 della Legge Regionale n. 61/2024, inserita nel Testo Unico del Turismo.

Il meccanismo previsto dalla norma è simile a quello pugliese: i Comuni ad alta densità turistica e ai capoluoghi di provincia possono approvare regolamenti locali per individuare zone o aree in cui introdurre criteri e limiti specifici per le locazioni brevi.

I parametri da considerare includono, tra gli altri, il rapporto tra posti letto e residenti, le caratteristiche del tessuto urbano, l’impatto sulla residenzialità e la tutela del patrimonio storico e culturale.

Nei Comuni che decidono di adottare un regolamento, l’attività può essere subordinata a un’autorizzazione quinquennale per singola unità immobiliare. 

Per chi è già attivo, la norma prevede un periodo di transizione importante: i Comuni devono escludere dai nuovi limiti gli immobili già destinati ad affitto breve nel 2024, per un periodo tra tre e cinque anni.

Il caso più avanzato di applicazione è Firenze, che ha approvato il proprio regolamento nel maggio 2025 (delibera n. 27 del 5/5/2025): blocco delle nuove licenze nel centro storico UNESCO, limite massimo di 60 giorni per anno, key box vietate nell'area UNESCO dal febbraio 2025.

Dopo un ricorso del Governo contro la legge, la Corte Costituzionale ha respinto il ricorso del Governo e ha riconosciuto la legittimità dell’intervento regionale, inquadrandolo nelle materie del turismo e del governo del territorio (sentenza n. 186/2025).

Normativa affitti brevi in Emilia-Romagna: la norma più incisiva e più contestata

Tre giorni dopo la sentenza della Corte Costituzionale sulla Toscana, anche l’Emilia-Romagna ha approvato la propria legge sugli affitti brevi (L.R. n. 10/2025 del 19 dicembre 2025)

L’approccio è diverso da quello toscano. La legge introduce, nell’ambito della categoria turistico-ricettiva, una specifica destinazione d’uso urbanistica denominata “locazione breve”. In altre parole, la locazione breve viene trattata come una destinazione urbanistica distinta, con possibili conseguenze anche sul piano edilizio e amministrativo.

In altre parole: affittare un appartamento per meno di 30 giorni non è più trattato come un normale utilizzo residenziale. Diventa una destinazione urbanistica specifica, soggetta a titolo abilitativo edilizio.

I Comuni possono:

• individuare ambiti del territorio in cui l’insediamento della destinazione d’uso “locazione breve” è ammesso liberamente oppure subordinato a specifiche condizioni;
• definire criteri e limiti in base alle caratteristiche del territorio, alla pressione abitativa e alla concentrazione di immobili destinati a locazioni turistiche.

Per chi è già attivo, il periodo transitorio prevede tre anni per adeguarsi alle nuove regole urbanistiche e 12 mesi per comunicare al Comune l'avvenuto mutamento d'uso, una volta che il Comune abbia adottato la propria disciplina.

La legge è però al centro di un contenzioso aperto. Il Governo ha impugnato gli articoli 4 e 5 davanti alla Corte Costituzionale, contestando diversi profili, tra cui la possibile incidenza sulla concorrenza, sulla libertà d’impresa e sulle competenze legislative statali.

In ogni caso, il ricorso non sospende la legge: la L.R. n. 10/2025 resta quindi in vigore fino a un’eventuale pronuncia della Corte Costituzionale.

Normativa affitti brevi in Lombardia, Lazio, Veneto, Sicilia e Sardegna

Il panorama regionale è disomogeneo ma in rapido movimento. Alcune Regioni hanno già introdotto misure specifiche, altre si stanno preparando.

La Lombardia non ha ancora una legge regionale organica sugli affitti brevi, ma ha lasciato spazio ai Comuni. Milano ha vietato le key box su suolo pubblico dal gennaio 2026 (sanzione da 100 a 400 euro più rimozione forzata) e ha fissato la tassa di soggiorno per affitti brevi e case vacanza a 9,50 euro a notte,  una delle più alte d'Italia.

Se vuoi approfondire il tema a livello nazionale, puoi leggere l’articolo dedicato a Self check-in e key box, con l’ultima nota pubblicata dal Ministero degli Interni.

Il Lazio sta preparando un regolamento specifico per Roma, con mappatura dei quartieri a più alta concentrazione di locazioni turistiche (Trastevere, Monti, Centro Storico) e possibili restrizioni nelle aree più esposte.

Il Veneto ha introdotto il Contributo di Accesso a Venezia, un ticket da 5 a 10 euro per i visitatori giornalieri non pernottanti. Chi pernotta in una struttura ricettiva, inclusi gli affitti brevi, è esente ma paga l'imposta di soggiorno. Questo resta un segnale politico importante: nelle città sottoposte a forte pressione turistica, le amministrazioni stanno cercando strumenti per governare i flussi.

La Sicilia richiede, in aggiunta al CIN nazionale, una registrazione regionale complementare. Le aree a più alta crescita di locazioni brevi sono Palermo, le isole Eolie e le Egadi.

La Sardegna non ha ancora una norma specifica. Tuttavia, la forte stagionalità e la crescita delle locazioni turistiche nelle aree costiere stanno rendendo il tema sempre più presente nel dibattito locale. Le tasse di soggiorno variano per Comune costiero e sono in progressivo aumento.

Normativa affitti brevi: tabella di confronto

Il quadro che emerge è quello di un paese in cui la regolamentazione degli affitti brevi si sta costruendo dal basso verso l'alto, Comune per Comune, Regione per Regione, in attesa che il legislatore nazionale decida se e come armonizzare tutto con una norma uniforme. 

Normativa affitti brevi: da dove iniziare per tutelarsi

Davanti a un quadro normativo così frammentato, la prima reazione non dovrebbe essere l’allarme, ma l’organizzazione.

Chi gestisce locazioni turistiche oggi deve iniziare a ragionare su tre livelli: posizione fiscale, struttura del portafoglio e capacità di adattarsi alle regole locali.

1. Il primo passaggio è verificare il proprio inquadramento. Se più di due appartamenti sono destinati alla locazione breve nello stesso periodo d’imposta, la soglia imprenditoriale è già un tema concreto, indipendentemente da cosa faranno le singole Regioni.
2. Il secondo riguarda la concentrazione del rischio. Un portafoglio molto concentrato in un solo Comune, in un solo centro storico o su un’unica tipologia di soggiorno è più esposto a eventuali limitazioni locali. Diversificare aree, canali e durate può diventare una forma di protezione.
3. Il terzo riguarda il monitoraggio. Le norme regionali non si muovono tutte insieme e non hanno lo stesso impatto ovunque. Per questo diventa importante seguire l’evoluzione dei territori in cui si opera, confrontarsi con professionisti specializzati e partecipare, quando possibile, al dialogo con associazioni di categoria e istituzioni.

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