Se gestisci affitti brevi o una struttura ricettiva, lo sai bene: tra comunicazioni alla questura, dati statistici, imposta di soggiorno e altri obblighi amministrativi, le informazioni da tenere sotto controllo sono già molte. A queste si aggiunge il CIN, il Codice Identificativo Nazionale.

Il CIN è stato introdotto dall’articolo 13-ter del D.L. 145/2023, convertito con modificazioni dalla Legge 191/2023. Identifica in modo univoco gli immobili destinati a locazioni brevi o turistiche e le strutture ricettive presenti in Italia.

Non sostituisce la gestione delle prenotazioni, le comunicazioni alla questura o gli altri adempimenti della struttura. È un codice associato all’immobile o alla struttura, che deve essere richiesto attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo (BDSR) e riportato nei punti previsti dalla normativa.

Per chi gestisce una sola unità, il controllo è relativamente semplice. Quando le proprietà diventano dieci, venti o cinquanta, bisogna invece assicurarsi che a ogni immobile sia associato il CIN corretto e che il codice compaia su tutti gli annunci interessati.

In questo articolo vediamo cos’è il codice CIN per gli affitti brevi, chi deve richiederlo, come si ottiene e come inserirlo nella gestione quotidiana senza aumentare inutilmente il lavoro manuale.

Cos’è il codice CIN per gli affitti brevi?

Il CIN, Codice Identificativo Nazionale, è un codice alfanumerico che identifica una specifica struttura ricettiva o un immobile destinato a locazioni brevi o turistiche.

Viene assegnato attraverso la BDSR, la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche.

L’obiettivo è creare un sistema nazionale con cui riconoscere in modo univoco le strutture e gli immobili presenti sul mercato, anche quando Regioni e Province utilizzano codici locali differenti.

In pratica, il CIN permette di collegare ogni annuncio e ogni struttura a un’identità precisa all’interno della banca dati nazionale.

Non è quindi un numero che cambia a ogni prenotazione e non riguarda il singolo ospite. È un dato associato alla struttura o all’unità immobiliare.

Perché è stato introdotto?

Prima dell’introduzione del CIN, il sistema di identificazione dipendeva in gran parte dalle singole Regioni e Province autonome.

A seconda del territorio, potevi incontrare sigle diverse, come CIR, CIS o altri codici locali. Inoltre, non tutte le amministrazioni adottavano le stesse modalità.

Il CIN è stato introdotto per rendere più trasparente l’offerta ricettiva, coordinare a livello nazionale i dati già raccolti dagli enti territoriali, rendere più semplice identificare gli immobili pubblicizzati e contrastare le forme irregolari di ospitalità.

Per chi gestisce una struttura, la conseguenza più concreta è questa: il codice deve essere associato all’immobile giusto e riportato correttamente negli annunci e nei punti previsti dalla normativa.

Chi deve richiedere il CIN?

Il CIN riguarda:

• le unità immobiliari a uso abitativo destinate a locazioni brevi;
• le unità immobiliari destinate a locazioni per finalità turistiche;
• le strutture ricettive alberghiere;
• le strutture ricettive extralberghiere previste dalle normative regionali.

Rientrano quindi nell’obbligo non soltanto gli appartamenti pubblicati su Airbnb o Booking.com, ma anche hotel, B&B, affittacamere, case vacanze, residence, agriturismi e altre tipologie di struttura previste a livello locale.

Il soggetto che deve operare sulla BDSR può cambiare in base alla tipologia di attività. Può trattarsi del titolare, del locatore, del gestore o di un soggetto delegato.

Se gestisci immobili per conto di altri proprietari, è quindi importante verificare:

• chi risulta titolare dell’attività o della locazione;
• chi è autorizzato ad accedere alla BDSR;
• se la struttura è già registrata presso Regione, Provincia o Comune;
• chi deve mantenere aggiornate le informazioni amministrative.

La durata del soggiorno, da sola, non basta a stabilire se il CIN sia necessario. Anche una locazione superiore a 30 giorni può rientrare nell’obbligo se ha finalità turistica.

Restano invece fuori i normali contratti abitativi che non hanno finalità turistica, come le locazioni ordinarie, per studenti o per lavoratori.

Come si richiede il CIN sulla BDSR?

Il CIN si ottiene attraverso il portale BDSR del Ministero del Turismo.

Prima di accedere, verifica di aver completato gli eventuali adempimenti richiesti dalla tua Regione, Provincia o dal Comune. In molte aree, infatti, la struttura deve essere già registrata a livello locale e possedere l’eventuale codice regionale o provinciale.

La procedura si svolge in questi passaggi.

1. Accedi al portale BDSR con SPID o CIE: l’accesso deve essere effettuato dalla persona autorizzata a operare per la struttura o l’immobile.
2. Cerca la struttura o l’immobile: molti dati vengono trasmessi alla BDSR dagli enti regionali e locali. Per questo motivo potresti trovare la struttura già associata al tuo profilo.
3. Verifica che i dati presenti siano corretti e completi.
4. Ottieni il CIN: dopo aver completato la procedura prevista, la BDSR assegna il Codice Identificativo Nazionale.

Se la struttura non compare oppure i dati non sono corretti, puoi utilizzare le funzioni di segnalazione presenti nel portale. In questo caso potrebbe essere necessaria una verifica da parte dell’ente competente prima del rilascio.

Per questo non è possibile stabilire un tempo uguale per tutti: quando i dati sono già corretti e disponibili, la procedura può essere rapida; quando mancano informazioni o registrazioni locali, può richiedere ulteriori passaggi.

Quali dati conviene preparare prima di accedere?

Prima di iniziare, raccogli le informazioni amministrative già disponibili per ciascuna struttura.

A seconda del caso, potrebbero servirti:

• dati del titolare o del gestore;
• indirizzo completo;
• dati identificativi dell’immobile;
• eventuale codice regionale o provinciale;
• informazioni relative all’avvio dell’attività;
• eventuale SCIA, quando prevista;
• dati richiesti per attestare il rispetto dei requisiti applicabili.

Preparare questi elementi in anticipo è particolarmente utile se gestisci più immobili. Evita di dover interrompere la procedura per cercare documenti in email, cartelle condivise o fogli di calcolo diversi.

CIN, estintori e rilevatori: cosa bisogna sapere?

La normativa sul CIN ha introdotto anche specifici requisiti di sicurezza per le unità immobiliari destinate a locazioni brevi o turistiche.

In questi casi sono previsti, secondo le condizioni stabilite dalla normativa:

• dispositivi per la rilevazione di gas combustibili;
• rilevatori di monossido di carbonio;
• estintori portatili.

Questi obblighi non vanno però applicati in modo indistinto a ogni tipo di struttura.

Hotel, B&B, affittacamere, residence e altre attività ricettive possono essere già soggetti a requisiti di sicurezza, antincendio e autorizzazioni previsti da normative nazionali, regionali o locali differenti.

Prima di intervenire, verifica quindi quali regole si applicano esattamente alla tua tipologia di struttura e al territorio in cui operi.

Dove deve essere esposto il CIN?

Una volta ottenuto, il CIN deve essere visibile sia presso la struttura sia nella sua promozione online.

1. All’esterno dello stabile

Il codice deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui si trova l’unità immobiliare o la struttura ricettiva.

L’esposizione deve permettere al pubblico di individuare il codice, rispettando allo stesso tempo eventuali vincoli urbanistici, vincoli paesaggistici, regolamenti comunali, regole condominiali.

La normativa non impone necessariamente una targa standard uguale per tutti. L’importante è che il CIN abbia adeguata evidenza e sia leggibile.

2. Negli annunci

Il CIN deve essere riportato negli annunci utilizzati per pubblicizzare la struttura o l’immobile.

Questo vale, per esempio, per:

• Airbnb;
• Booking.com;
• Vrbo;
• altri portali di prenotazione;
• sito web ufficiale della struttura;
• annunci pubblicati da agenzie e intermediari;
• altri canali utilizzati per promuovere l’alloggio.

Se gestisci più immobili, controlla con attenzione che ogni annuncio riporti il CIN della proprietà corretta. Copiare il codice sbagliato da una scheda all’altra può creare lo stesso problema di un codice mancante.

Le modalità con cui il CIN viene inserito possono cambiare da un portale all’altro. Verifica quindi il campo previsto da ciascun canale.

Il CIN sostituisce CIR, CIS e codici regionali?

No, non automaticamente.

Il CIN è il codice nazionale, mentre CIR, CIS e altre sigle sono codici previsti dalle normative regionali o provinciali.

Quando il territorio in cui operi prevede anche un codice locale, può essere necessario continuare a possederlo e mostrarlo insieme al CIN.

Non conviene quindi cancellare il codice regionale dagli annunci dopo aver ottenuto quello nazionale.

Verifica sempre le indicazioni della tua Regione, Provincia autonoma o Comune per sapere quali codici devono essere esposti nel tuo caso.

Per verificare alcune delle principali differenze territoriali, puoi leggere la guida alla normativa sugli affitti brevi nel 2026 per Puglia, Toscana, Emilia-Romagna e altre Regioni.

CIN e schedine alloggiati sono la stessa cosa?

No. Sono due adempimenti diversi.

Il CIN identifica la struttura o l’immobile destinato all’ospitalità.

Le schedine alloggiati riguardano invece le persone ospitate e vengono trasmesse alle autorità di pubblica sicurezza secondo le modalità previste.

In altre parole:

• il CIN risponde alla domanda “qual è la struttura?”;
• la comunicazione degli alloggiati risponde alla domanda “chi sta soggiornando?”.

Ottenere il CIN non elimina quindi l’obbligo di comunicare gli ospiti, così come l’invio delle schedine non sostituisce l’esposizione del CIN.

Per approfondire l'obbligo di invio delle schedine, puoi leggere la guida su come gestire e automatizzare le schedine alloggiati.

Quali altri adempimenti restano distinti?

Il CIN si aggiunge agli altri obblighi già collegati alla gestione di una struttura o di una locazione turistica.

A seconda dell’attività e del territorio, possono rimanere distinti:

• registrazione regionale o comunale;
• comunicazione degli ospiti alla questura;
• rilevazioni statistiche dei flussi turistici;
• imposta di soggiorno;
• obblighi fiscali;
• SCIA, quando prevista;
• requisiti di sicurezza;
• eventuali codici regionali o provinciali.

Non tutti questi obblighi si applicano nello stesso modo a ogni struttura. Un appartamento gestito in forma non imprenditoriale, una casa vacanze e un hotel seguono regole differenti.

Anche le regole sul riconoscimento degli ospiti e sul self check-in richiedono particolare attenzione: per approfondirle puoi leggere l'articolo sulle normative per self check-in e key box.

Come gestire il CIN quando hai più immobili

Se gestisci un portafoglio di appartamenti o più strutture, devi anche assicurarti che ogni codice rimanga associato alla proprietà corretta.

Può essere utile creare un archivio centralizzato con almeno: nome della struttura, indirizzo, proprietario o titolare, eventuale codice regionale, CIN, data di verifica, canali sui quali il codice è stato pubblicato, persona incaricata dell’aggiornamento.

In questo modo puoi controllare rapidamente quali immobili sono in regola e quali annunci devono ancora essere aggiornati.

Evita invece di affidarti soltanto a email, note personali o diversi fogli di calcolo non collegati tra loro. Più aumenta il numero delle proprietà, più cresce il rischio di:

• riportare un CIN sull’annuncio sbagliato;
• dimenticare un portale;
• utilizzare dati non aggiornati;
• perdere traccia delle responsabilità;
• duplicare le stesse verifiche.

Come un software gestionale (PMS) può ridurre il lavoro manuale

Un PMS, Property Management System, non può richiede il CIN al posto suo sul portale BDSR e non sostituisce gli adempimenti previsti dal Ministero, dalle Regioni o dai Comuni.

Può però aiutarti a lavorare con dati più ordinati.

Quando informazioni su strutture, prenotazioni e ospiti sono distribuite tra email, file e piattaforme diverse, ogni attività amministrativa richiede nuovi controlli e copie manuali.

Un PMS centralizza le informazioni utilizzate nella gestione quotidiana e può automatizzare alcuni degli adempimenti ricorrenti.

Questo non significa che tutti gli obblighi vengano eseguiti automaticamente. Significa avere una base dati più coerente da cui partire, limitando la necessità di recuperare ogni volta le stesse informazioni.

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Così puoi tenere sotto controllo la burocrazia senza sottrarre tempo agli ospiti e alla crescita della tua struttura.

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