Mehrere Ferienwohnungen zu verwalten ist nicht dasselbe wie ein Hotel zu betreiben. Es gibt keine „Standardzimmer“, die sich leicht mit der Konkurrenz vergleichen lassen. Jede Unterkunft ist einzigartig – mit eigener Ausstattung, Lage, Zielgruppe und manchmal sogar individueller Saisonalität.

Deshalb ist ein gut definierter Grundpreis ein zentrales Element jeder Preisstrategie, gerade für professionelle Gastgeber und Property Manager.

Man kann sich den Grundpreis wie das Fundament eines Hauses vorstellen: nicht sichtbar, aber unverzichtbar. Alles andere, wie Zuschläge bei Veranstaltungen, saisonale Mindestpreise oder Regeln für längere Aufenthalte, sind Türen und Fenster, die sich je nach Bedarf öffnen und schließen.

Ein durchdachter Grundpreis für jede Einheit ermöglicht es Ihnen, schneller und gezielter zu entscheiden und Ihre Preisstrategie laufend an sich verändernde Bedingungen anzupassen.

Aber wie bewertet man eine Unterkunft richtig – inklusive Extras wie Ausstattung, Einrichtung, Renovierungen oder verbesserte Bewertungen?

Genau darum geht es in diesem Beitrag: Wir erklären, was ein Grundpreis ist, wie Sie ihn bestimmen und wie Sie ihn im Laufe der Zeit anpassen können, um Ihre Einnahmen zu maximieren.

Was ist der Grundpreis?

Der Grundpreis (oder Startpreis) ist ein Richtwert, der den Wert einer Unterkunft zu verschiedenen Jahreszeiten abbildet.

Es ist nicht der endgültige Verkaufspreis, sondern die Basis, auf der alle Endpreise berechnet werden.

Beim Festlegen des Grundpreises sollten Sie berücksichtigen:

• Die angebotenen Ausstattungsmerkmale (Klimaanlage, ausgestattete Küche usw.)
• Die Lage und Ästhetik der Unterkunft
• Frühere Performance (Belegungsrate, durchschnittlicher Verkaufspreis, Nachfrageschwankungen im Jahresverlauf)

Ein häufiger Fehler besteht darin, mehreren Wohnungen denselben Grundpreis zuzuweisen, nur weil sie dieselbe Anzahl an Zimmern haben. Doch selbst zwei Unterkünfte im selben Gebäude oder Stadtteil können ganz unterschiedlich bewertet werden.

Beispiel: Eine Zwei-Zimmer-Wohnung im obersten Stock mit Ausblick und Designer-Möbeln hat ein deutlich höheres Potenzial als eine vergleichbare Wohnung im Erdgeschoss, die veraltet ist und kaum Tageslicht bietet.

Oder: Eine Wohnung direkt am Meer, aber ohne Klimaanlage und mit Lärm bis spät in die Nacht, kann weniger wert sein als eine ruhigere, besser ausgestattete Unterkunft in zweiter Reihe – mit exzellenten Bewertungen.

Genau für diese feinen, aber entscheidenden Unterschiede ist der Grundpreis da.

Der häufigste Fehler: den Grundpreis als feste Größe behandeln

Ein häufiger Fehler von Gastgebern und Property Managern besteht darin, den Grundpreis einmal festzulegen – oft beim Erstellen des Inserats – und ihn dann nie wieder anzupassen.

Doch eine Ferienwohnung bleibt nicht immer gleich: Die Reputation kann sich verändern (man denke nur an ein paar negative Bewertungen), ebenso die Ausstattung (neue Geräte, Klimaanlage, Smart-TV), das Umfeld (lokale Veranstaltungen, neue Eröffnungen) oder die Nachfrage (mehr internationale Gäste, weniger Geschäftsreisen).

Genau deshalb ist es riskant, den Grundpreis als festen Wert zu behandeln. Schauen wir uns die häufigsten Risiken an.

1. Umsatzverluste und verpasste Buchungen

Ein falscher Grundpreis kann sich auf zwei gegensätzliche Weisen negativ auswirken.

Ist er zu niedrig, füllt sich der Kalender zwar schnell, aber Sie verschenken Einnahmen, insbesondere bei hoher Nachfrage. Vollauslastung zu niedrigen Preisen kann Sie monatlich mehrere Hundert Euro kosten.

Ist er dagegen zu hoch, bleiben Lücken im Kalender, besonders in der Nebensaison oder bei kurzfristigen Buchungen. Schon ein Preisunterschied von 20 € im Vergleich zur Konkurrenz kann wertvolle Buchungen kosten.

Der Grundpreis sollte ein flexibler Ausgangspunkt sein, kein starrer Fixwert.

2. Geringere Sichtbarkeit auf Buchungsplattformen

Ein weniger offensichtliches Risiko eines falsch angesetzten Grundpreises ist ein möglicher Sichtbarkeitsverlust Ihres Inserats auf den OTAs.

Buchungsplattformen bevorzugen Inserate, die regelmäßig angesehen und gebucht werden – vor allem bei aktiver Nachfrage. Ist der Preis zu hoch und das Interesse gering, rutscht das Inserat in den Suchergebnissen nach unten.

Ist der Preis zu niedrig und der Kalender zu früh ausgebucht, verschwindet das Inserat schnell aus den Ergebnissen und der Algorithmus stoppt die Promotion.

So legen Sie den richtigen Grundpreis für Ihre Ferienwohnung fest

Um den idealen Grundpreis für Ihre Unterkunft festzulegen, sollten Sie sowohl interne Daten als auch den Markt im Blick haben. Diese drei Säulen helfen Ihnen, einen realistischen und wettbewerbsfähigen Preis zu definieren.

1. Analysieren Sie die bisherigen Leistungen Ihrer Unterkunft

Wenn Ihre Unterkunft bereits mindestens ein Jahr aktiv ist, haben Sie alle nötigen Daten. Prüfen Sie:

• Den durchschnittlichen Tagespreis (ADR) in Hoch- und Nebensaison
• Die monatlichen Auslastungszahlen
• Welche Preisniveaus die rentabelsten Buchungen gebracht haben

Beispiel: Wenn Sie im Sommer regelmäßig 120 € erzielen und in der Nebensaison mindestens 80 € benötigen, könnte ein Grundpreis von etwa 100 € ein guter Ausgangspunkt für dynamische Anpassungen im Jahresverlauf sein.

2. Analysieren Sie die lokale Konkurrenz

Ein Vergleich mit ähnlichen Angeboten ist wichtig, aber mit Bedacht anzugehen. Achten Sie auf Inserate mit:

• Gleicher Anzahl an Zimmern und Schlafplätzen
• Vergleichbarer Ausstattung (z. B. Balkon, Klimaanlage, Küche)
• Ähnlicher Lage und Qualität (Fotos, Bewertungen, Einrichtung)

Schauen Sie nicht nur auf den Preis, sondern prüfen Sie auch die Buchungslage im Kalender. Wenn eine ähnliche Unterkunft bei einem bestimmten Preis schon stark gebucht ist, ist das ein klares Signal.

Kopieren Sie aber nicht blind die Preise Ihrer Nachbarn: Der Wert Ihres Angebots hängt auch von schwerer messbaren Faktoren ab (z. B. Gästebetreuung, Bewertungen, Erlebnisqualität).

3. Nutzen Sie Marktdaten für die richtige Positionierung

Neben den eigenen historischen Daten ist es entscheidend, Ihre Position im aktuellen und zukünftigen Markt zu verstehen.

Diese Daten helfen Ihnen dabei:

• Saisonale Nachfragetrends in Ihrer Region: Erkennen Sie starke und schwächere Monate sowie die Verteilung der Buchungen über das Jahr.
• Lokale Events und Feiertage: Messen, Konzerte, Brückentage oder Schulferien können die Nachfrage kurzfristig erhöhen. Ihr Grundpreis sollte diese Phasen berücksichtigen, zumindest im Umfeld dieser Wochen.

Wie legt man den Grundpreis fest, wenn die Unterkunft neu ist (und keine Historie hat)?

Auch ohne Buchungshistorie lässt sich ein realistischer Grundpreis schätzen, indem Sie:

• Vergleichbare Inserate online analysieren: Suchen Sie in Ihrer Region nach Unterkünften mit ähnlichen Eigenschaften (Anzahl Zimmer, Ausstattung, Design, Lage) und analysieren Sie deren Preise. So erkennen Sie Markttrends sowie Preisunter- und -obergrenzen. Mit unserem kostenlosen Tool Smartfree geht das noch schneller: Wählen Sie einfach Ihre Unterkunft aus, und die Software zeigt Ihnen automatisch eine Liste relevanter Wettbewerber samt Preistrend über 12 Monate.
• Wahrgenommener Wert Ihres Angebots: Bietet Ihre Unterkunft im Vergleich zur Konkurrenz einen höheren Standard (z. B. neue Ausstattung, modernes Design, zusätzliche Services) oder weniger (z. B. veraltete Möbel, ungünstigere Lage)? Das hilft Ihnen, sich korrekt am Markt zu positionieren – aber nicht zwangsläufig günstiger.

Wie oft sollte der Grundpreis überprüft werden? Und worauf achten?

Auch wenn Sie den Grundpreis nicht ständig ändern müssen, sollte er nicht zu lange unangetastet bleiben. Der Markt verändert sich, Ihre Unterkunft entwickelt sich weiter – und das Buchungsverhalten der Gäste ist alles andere als konstant.

In dynamischen oder stark saisonalen Märkten empfiehlt sich eine monatliche Überprüfung. In stabileren Regionen genügt eine vierteljährliche Anpassung.

Beobachten Sie folgende Warnsignale:

1. Verkaufspreise weichen stark vom Grundpreis ab

Wenn Sie oft maximale Rabatte geben müssen (z. B. –25 % oder –30 %), ist der Grundpreis für diesen Zeitraum vermutlich zu hoch. Vielleicht stammt er noch aus einer Phase mit ungewöhnlich hoher Nachfrage – oder berücksichtigt nicht den aktuellen Rückgang von Nachfrage oder Bewertungen.

Andererseits: Wenn Sie ohne Rabatte leicht ausgebucht sind und früh viele Buchungen erhalten, ist Ihr Grundpreis eventuell zu niedrig. Dann lohnt sich eine vorsichtige Anhebung – mindestens fürs nächste Quartal.

2. Veränderte KPIs

Achten Sie auf diese Leistungskennzahlen:

Sinkender RevPAR

Wenn der Umsatz pro verfügbarer Nacht trotz stabiler Auslastung fällt, ist der Grundpreis wahrscheinlich zu niedrig.

Zu hohe oder zu niedrige Auslastung

Liegen Sie regelmäßig frühzeitig bei über 85 % Auslastung? Dann lässt sich ein höherer Grundpreis durchsetzen.

Bleibt Ihr Kalender dagegen selbst zu Top-Zeiten leer, schreckt der Preis eventuell Gäste ab.

Verkürztes Buchungsfenster

Wenn Buchungen immer kurzfristiger eintreffen, wird Ihr Angebot für Frühbucher möglicherweise als wenig attraktiv wahrgenommen. Überlegen Sie, ob frühere Rabatte oder eine Neupositionierung des Grundpreises helfen könnten.

3. Saisonalität und Nachfrageschwankungen

Es reicht nicht, nur zwischen Hoch- und Nebensaison zu unterscheiden. Auch innerhalb eines Monats kann sich die Nachfrage stark ändern:

• April kann ruhig starten und zu Ostern boomen oder umgekehrt. Ein anpassungsfähiger Grundpreis oder eine Zwischenanpassung sind hier sinnvoll.
• Lokale Events oder Messen erhöhen die Zahlungsbereitschaft kurzfristig. Schon ein leicht erhöhter Grundpreis für diese Tage hilft, dass die dynamische Preisberechnung von einem realistischen Niveau ausgeht.

Beispiel: Findet im Juli ein beliebtes Festival in Ihrer Stadt statt, das Gäste für 3-4 Nächte anzieht? Dann lohnt sich ein etwas höherer Grundpreis genau für diesen Zeitraum. So startet Ihre Preisstrategie passend zur erwarteten Nachfrage.

Grundpreis, Mindestpreis und Höchstpreis: Was ist der Unterschied und wie nutzt man sie richtig?

Wer auf dynamische Preisgestaltung setzt, braucht neben dem Grundpreis auch klare Grenzen, damit sich Verkaufspreise gezielt und kontrolliert anpassen können.

Diese Grenzen definieren Mindestpreis und Höchstpreis:

• Der Mindestpreis ist die absolute Untergrenze: Er sollte alle Kosten decken und das Qualitätsimage wahren. Wer zu stark rabattiert, riskiert zwar volle Kalender, aber zu Lasten von Marge und Ruf.
• Der Höchstpreis schützt vor Übertreibungen bei hoher Nachfrage. Er verhindert, dass Preise ins Unvernünftige steigen und dadurch Buchungen ausbleiben.

Beispiel: Wenn Ihr Grundpreis im August bei 140 € liegt, könnten Sie den Mindestpreis auf 100 € setzen (zur Kostendeckung in schwachen Zeiten) und den Höchstpreis auf 200 €. Dynamische Preise bewegen sich dann innerhalb dieser Spanne, gesteuert von Nachfrage und Ihren Regeln.

Zusätzlich gibt es individuelle Preisregeln, die auf den Grundpreis aufbauen:

• Stufenweise Last-Minute-Rabatte, z. B. –5 % bei 10 Tagen Vorlauf, –10 % bei 5 Tagen
• Automatische Preiserhöhungen ab bestimmten Auslastungsgrenzen (z. B. +10 % ab 60 % gebuchten Nächten)
• Unterschiedliche Preise je nach Aufenthaltsdauer oder Wochentag (z. B. Wochenenden vs. Werktage)

Wie funktioniert der Startpreis in Smartpricing?

Smartpricing ist die Software für dynamische Preisgestaltung und Revenue Management von Smartness. In Smartpricing wird der Grundpreis als Startpreis bezeichnet. Er bildet den Ausgangspunkt für die gesamte Preisstrategie.

Mit anderen Worten: Es ist der „statische“ Bestandteil der Strategie, den der Algorithmus nutzt, um laufend Ihre dynamischen Preise zu berechnen.

Wie bereits erwähnt, kann man den Startpreis manuell festlegen, doch das birgt Risiken: Ein einziger Fehler in der ersten Bewertung kann Ihre gesamte Preisstrategie ins Wanken bringen. Mit Smartpricing hingegen schlägt Ihnen ein eigener Algorithmus den passenden Startpreis vor. Die Vorschläge basieren auf:

• Historischen Buchungsdaten: mindestens ein Jahr an Vergangenheits- und Zukunftsdaten, die über die Anbindung an Ihr PMS abgerufen werden
• Marktpreisentwicklung: durch Analyse Ihrer lokalen Wettbewerber

Basierend auf dieser Auswertung berechnet der Algorithmus Startpreise für jede Einheit und für jeden Zeitraum bis zu 500 Tage im Voraus, wie Sie im Screenshot unten sehen.

Selbstverständlich haben Sie jederzeit die Möglichkeit, die Startpreise manuell zu ändern – schnell und gezielt, auch für mehrere Zimmertypen gleichzeitig.

Sobald die Startpreise festgelegt sind, setzt der Algorithmus die passende dynamische Strategie für Ihre Unterkunft um. Dabei berücksichtigt er unter anderem:

• Wochentag
• Relevante Feiertage und lokale Events
• Aktuelle Performance Ihrer Unterkunft
• Marktauslastung
• Buchungsfenster (Zeit bis zum Check-in)

Wenn Sie im Smartpricing-Kalender auf ein bestimmtes Datum klicken, sehen Sie alle Faktoren, die bei der Preisberechnung berücksichtigt wurden.

Wie Sie mit Smartpricing die Marktauslastung analysieren

Damit Ihre Start- und Verkaufspreise wettbewerbsfähig bleiben, berücksichtigt Smartpricing nicht nur die gelisteten Preise anderer Anbieter, sondern auch die tatsächliche Auslastung des Marktes.

Über die Funktion Strategischer Markt im Bereich Marktanalyse vergleicht Smartpricing Ihre Auslastung mit der eines ausgewählten Mitbewerberkreises. Sie können die vom System vorgeschlagene Auswahl übernehmen oder Ihre Liste manuellanpassen, indem Sie gezielt Wettbewerber hinzufügen.

Diese Marktanalyse fließt sowohl in die Berechnung der Startpreise als auch in die kontinuierliche Neuberechnung Ihrer finalen Verkaufspreise ein.

Außerdem können Sie über die Funktion Einfluss der Marktauslastung im Bereich Strategie selbst festlegen, wie stark die Marktnachfrage Ihre Preisgestaltung beeinflusst. So bleibt Ihre Preisstrategie stets flexibel und realistisch.

Smartpricing ist nicht nur die beste Lösung, um Ihre Startpreise schnell und gezielt festzulegen und eine dynamische Preisstrategie umzusetzen, die Ihren Umsatz im Schnitt um +30 % steigert.

Dank der Integration mit Ihrem PMS oder Channel Manager werden Ihre Verkaufspreise automatisch auf allen Vertriebskanälen synchronisiert. Sie sparen Zeit und vermeiden manuelle Fehler.

Gleichzeitig können Sie mit den weiteren Tools aus der Smartness-Plattform eine umfassende Strategie in wenigen Klicks umsetzen: vom E-Mail-Marketing über die Gästekommunikation während des Aufenthalts bis hin zu Upselling und Cross-Selling von Zusatzleistungen und Erlebnissen.

Mit Smartness erreichen Sie Ihre Wachstumsziele ohne Mehraufwand.

Möchten Sie sehen, wie es funktioniert?